2004年5月李先生与某房地产开发商签订一份商品房认购书，约定李先生购买某小区10号楼1单元402室的房屋一套，价格为每平米3000元，预测建筑面积90平方米，共计27万元。李先生应在签订合同时缴纳定金2万元，并约定一个月内到开发商指定的地点签订房屋买卖合同。双方签字盖章后，李先生按约缴纳了2万元定金。但是一个月过去了，开发商没有通知李先生签约，李先生打电话询问，开发商找出各种理由推脱。因李先生对这套房子非常喜欢所以就告诉开发商希望尽快签订合同，开发商也答应一旦可以就会通知李先生签约。但是到了2006年开发商仍没通知李先生，后经调查发现开发商已于2005年底将该套房屋卖给了第三人。经与开发商协商无果，李先生向法院提起了诉讼，认为该房屋认购书约定了房屋的具体门牌号、价格及付款方式，应该被视为房屋买卖合同。要求解除合同返还2万定金，并双倍返还购房价款27万。法院经审理后判决开发商返还李先生2万元定金，并支付2万元赔偿金，李先生不服提起了上诉。
该案中有两个问题值得我们去考虑
一、认购书能否被视为房屋买卖合同
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对这一问题做了明确的规定。解释第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
可见，将认购书视为商品房买卖合同应该具备两个条件：一是认购书的内容应具备商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受了购房款。
那么商品房买卖合同的主要内容包括哪些呢？《商品房销售管理办法》规定商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。
从以上规定可以看出只有在认购书的内容包括了以上主要内容，并且出卖人已经收取购房款的情况下认购书才可以视为商品房买卖合同。
二、关于惩罚性赔偿的问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了五种情形下买房人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。这五种情形是：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（三） 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
在以上五种情况下买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
但是，对这些条款的具体运用应该注意以下两个问题；
（一）在前两种情况下，买受人只有在提出解除合同时才可以要求返还购房款及利息、赔偿损失并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在后三种情况下，只有合同无效或者被撤销、解除的，才能提出双倍赔偿。如果买受人既要求继续履行商品房买卖合同又要求双倍赔偿，是不会得到支持的。
（二） 双倍赔偿怎么计算？在出现上述情况合同无效、被撤销或解除时，是双倍返还房屋总价款还是双倍返还已付购房款。根据该解释，应该是已付购房款作为计算基数，而非房屋总价款。
综上可以看出，李先生与开发商签订的认购书因其不具备购房合同的主要内容，并且没有支付购房款，所以不能被视为商品房买卖合同。李先生只能要求开发商双倍返还定金，而不能适用该解释一房二卖的有关规定。假设李先生与开发商签订了买卖合同，因其没有支付购房款也不能要求开发商承担惩罚性赔偿责任。所以李先生要求开发商赔偿27万的请求没有法律依据，不能得到法院支持。